Woningmarktblog december 2022
Datum: 28 december 2022 · Categorie: Verkoop
Terugblik 2022 en verwachtingen 2023
De woningmarkt is naast het weer en voetbal een veelbesproken thema bij de koffie. Dit jaar zal dit onderwerp nog meer aandacht hebben gekregen dan in het verleden al gewoon was. Dit omdat de markt volop aan het veranderen is. In deze blog kijk ik terug op het afgelopen jaar en kijk ik voorzichtig vooruit naar het jaar 2023. Bij de terugblik begin ik met het benoemen van enkele voor de woningmarkt belangrijke zaken zoals de veranderingen in de hypotheekrente en de regels vanuit de overheid. Daarna zal ik aangeven hoe wij dit merken in ons werkgebied als makelaar. Ik eindig met de verwachting voor het komende jaar.
Opvallende zaken
Voor de woningmarkt zijn er enkele grote veranderingen die wij dit jaar signaleren. Allereerst en daarmee ook het meest van belang is de stijgende (hypotheek)rente. Waar wij de afgelopen jaren verwend zijn met extreem lage rentes en daarmee relatief lage woonlasten zien we dit jaar een forse trendbreuk. Aan het begin van dit jaar lag de hypotheekrente rond de 1,5% en deze is met ongekende snelheid gestegen naar 4,5% op het moment van schrijven (december 2022). Dit is de meest bepalende factor voor de woonlast voor de meeste kopers.
Daarnaast zijn er regels gewijzigd door de overheid. Naast enkele kleinere fiscale wijzigingen is de invoering van de opkoopbescherming een belangrijke wijziging in de woningmarkt. In de stad Groningen is het niet meer toegestaan om een woning te kopen voor de verhuur. Dit gaat dan over woningen met een WOZ waarde tot €305.500,- die nu ook niet verhuurd worden. Dit zijn voornamelijk appartementen en iets kleinere of oudere gezinswoningen. Voor de lokale markt is dit een belangrijke verandering omdat er iets verandert in de vraag-/aanbodverhouding.
Als laatste opvallende verandering in 2022 springen de energiekosten in het oog. Door verschillende factoren zijn de energieprijzen dit jaar zeer fors gestegen. Voor de woningmarkt betekent dit dat kopers bij de koop van een woning meer belang hechten aan het energielabel en het daadwerkelijke verbruik. In brede zin zien we dan ook dat goed geïsoleerde woningen voor kopers een grotere aantrekkingskracht hebben.
In de praktijk
Als makelaarskantoor zijn wij actief in de stad Groningen en de dorpen daar omheen. Als makelaars merken wij goed dat de markt verandert. We zien eigenlijk al sinds eind 2021 de aantallen kijkers bij woningen wat afnemen. Dit jaar zet die trend door. We zien ook dat kijkers hierdoor minder druk ervaren om snel een afspraak te maken. Dit is niet alleen wennen voor verkopers maar ook voor ons als makelaar. De herstelde balans tussen verkopers en kopers op de woningmarkt zorgt voor een verandering in de verkoopsystematiek.
Waar de afgelopen jaren veel verkocht is door middel van een inschrijving, krijgen we nu minder reacties per woning en zien we meer een-op-eenonderhandelingen. Het komt nog steeds regelmatig voor dat er meer dan één kandidaat-koper is en dat er alsnog wordt overgegaan tot een inschrijving, maar dan vaak met maar twee of drie kandidaten. Een bijkomend effect hiervan is dat het aantal overbiedingen en de hoogte daarvan ook verder terugloopt. Daarbij constateren wij een licht dalende prijstendens voor de meeste woningen. Wel zijn er grote verschillen per regio en soort woning. Mijn indruk als makelaar is dat de prijzen van startersappartementen in de stad sterker onder druk staan door onder andere de invoering van de opkoopbescherming. Daarentegen zien we dat de nieuwere woningen met goede energielabels nog wel sterk in trek zijn.
Wat ook goed merkbaar is in de dagelijkse praktijk is dat in de dorpen om de stad heen zoals Bedum, Winsum en Zuidhorn nog veel vraag en relatief weinig aanbod is. Vanouds zagen we de druk meer in de stad Groningen en minder in de omliggende dorpen, maar hierin lijkt een trendbreuk te zijn ontstaan als we kijken naar de verkopen van afgelopen jaar.
Vooruitblik
Meestal zeggen we dat we één ding zeker weten van voorspellingen, namelijk dat ze niet uitkomen. Toch is een blog aan het einde van het jaar niet af als er niet naar het komende jaar wordt gekeken. Vandaar dat ik hier toch probeer een beeld te geven van wat wij verwachten. Om te starten met de hypotheekrente. De verwachting is dat de rente de komende tijd nog licht zal stijgen. Ondanks dat dit nodig is om de hoge inflatie te bestrijden is het een negatief gegeven voor de woningmarkt. Toch geven de banken nu al aan dat ze eind 2023 weer renteverlagingen verwachten, we gaan het zien.
De tweede verwachting is misschien wel een open deur. Maar bij een afkoelende woningmarkt horen naast dalende prijzen ook oplopende verkooptijden. Waar we het afgelopen jaar nog steeds zeer korte doorlooptijden hadden, is de verwachting dat een woning verkopen meer tijd zal gaan kosten. Bijkomend is dan ook dat er meer aandacht besteed zal worden aan presentatie, styling en marketing. Ook gebruiken we steeds vaker hogere vraagprijzen. Dat klinkt gek, maar dat is het volgens mij niet. De afgelopen jaren was de vraagprijs vaak iets lager dan de verwachte opbrengst, dit zodat de kandidaten kunnen overbieden. Nu het overbieden afneemt is het ook logisch om reële vraagprijzen te hanteren.
Om af te sluiten zou ik ook naar voren willen brengen dat de veranderende markt ook kansen biedt. De afgelopen jaren was de woningmarkt een soort achtbaan waarin alles snel en hard ging. Het kopen van een woning betekende vaak dat je 20 of 30 minuten kon kijken en dan hoog, wat zeg ik, heel hoog moest bieden om een kans te maken. Een deel van de kandidaat-kopers zijn daardoor afgehaakt. En voor die groep gaat ruimte komen om hun woondroom waar te maken. En wat moet je bieden in deze markt? Daarom is een aankoopmakelaar in de arm nemen een goed idee!
Bernd de Jong
Makelaar in Groningen en omstreken
